不动产登记实务中，持生效的法律文书申请登记，此类业务可适用于单方申请登记、依嘱托登记两种登记方式。生效法律文书可替代登记原因证明文件，还需重点把握判决结果导向、对不动产登记指导深度。

登记启动时审查要点。单方申请需根据文书结果研判，按照法律规定申请人可凭人民法院、仲裁委员会的生效法律文书单方申请不动产登记，但并不意味着申请人可绕过原不动产权利人。因为法律文书的结果未必直接指向不动产权属，可能是双方民事合同违约责任请求。只有在义务人拒不履行法定义务，权利人申请强制执行以保证自己权利实现后，人民法院等有权机关才会向登记机构下达协助执行文书。

能否随意改变启动方式。民法典229条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或人民政府征收决定，导致物权设立、变更、转让、消灭，自法律文书或征收决定等生效时发生效力。从法律角度，物权在文书或决定生效时就已登记完成。在法律文书生效同时，登记机构能否按嘱托登记流程，将单方申请登记内容直接写入不动产登记簿？这涉及先税后证有关征管规定。

依据契税法11条规定，纳税人办理土地房屋权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。依嘱托登记直接将登记信息写入登记簿，存在偷逃税费，还会增加后期税收征管难度。为优化营商环境，有的地方在政府推动下建立了司法、税务、登记协作互助机制，人民法院在处置涉诉不动产时，产生税费依法优先从拍卖、变卖价款中扣除，有效解决了税费征缴难题。

查封登记对时效性要求最为严格，不动产登记机构依嘱托即时将登记内容写入不动产登记簿事项，对申请人就是在争分夺秒保护自己合法财产权益。传统受理方式，人民法院等有权机关将书面材料送达不动产登记机构，就是谁先送达谁生效。有些城市通过两种方式解决此类问题。一是依托政务服务网，将查封登记受理端前置于人民法院。二是利用一网通办不动产登记平台，以申请人单点登录、全国漫游、线上审核模式，开展异地代收服务，有效提升了涉诉财产保全成功率、时效性。

如何认定法律文书生效。在登记实务审核的过程中，如何认定申请人提供的法律文书已经生效是疑难点。不动产登记操作规范（试行）规定，申请人提交人民法院裁判文书、仲裁委员会裁决书应当为已生效的法律文书。提交一审人民法院裁判文书的，应当同时提交人民法院出具的裁判文书已经生效的证明文件等相关材料，即时生效的裁定书、经双方当事人签字的调解书除外。法律文书生效日期不是文书签署日期、不是送达日期，是上诉权、抗诉权等二次诉讼救济权利消灭后形成的法定日期。

登记风险往往隐藏在对法律文书判决结果的审核过程中，判决结果可以指导登记机构对不动产自然状况和权利状况的目的认定，以代替登记原因证明材料使用，但判决结果要清晰、明确，符合单方申请的情形，非必要不得对不动产进行物理或者功能的分割。登记人员应该凭借积累经验，严谨态度尽到审慎审查的义务。

2004年最高人民法院、原国土资源部、原建设部联合印发的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定，国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。

依据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》，执行过程中应当由首先查封、扣押、冻结法院负责处分查封财产，同一法院不同案件应在法院内部自主调节。

在国家放管服改革背景下，不动产登记机构应秉承依法依规、独立履行登记职责的原则，准确把握登记审核要点和难点，尽到审慎审查的义务，保护申请人物权安全。