出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,出让的方式有招拍挂方式、协议方式。

问题1、签订《国有土地使用权出让合同》如何计算印花税？

答：2022年7月1日起印花税法、印花税税目税率表规定,计税依据为产权转移书据所列的金额,不包括列明的增值税税款。未列明金额的,印花税的计税依据按照实际结算的金额确定。按照前述规定仍不能确定的,按照市场价格确定;依法应当执行政府定价或者政府指导价的,按照国家有关规定确定。对于土地使用权转让书据(不包括土地承包经营权和土地经营权转移),税率为转让书据价款的万分之五。

印花税法规定,同一应税凭证由两方以上当事人书立的,按照各自涉及的金额分别计算应纳税额。

问题2、出让方式获取国有土地使用权如何计算缴纳契税?

答:契税法规定：土地使用权出让、出售,房屋买卖,为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格,包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。承受国有土地使用权的企业为契税的纳税人。税款计算为权属转移合同确定的成交价格乘以具体适用税率。

问题3、出让方式获取国有土地使用权, 土地前期开发成本在计算缴纳契税时是否可扣除?

答:财政部、税务总局公告2021年第23号规定：土地使用权出让的,计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。各类补偿费用、市政建设配套费等均不得扣除。

实操中,契税计税依据为土地出让合同中所记载的项目数据。还有些地区规定,市政配套费未在土地出让合同中列示或市政建设配套费另行缴纳,契税缴纳计税基础不含市政建设配套费。具体以当地税务机关解释为准。

问题4、以出让方式取得土地使用权后从何时开始缴纳城镇土地使用税?

答:财税〔2006〕186号规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。