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业务讨论:住宅用地使用年期的初步分析

发布时间: 2023-06-09 13:47:30 浏览量: 发稿人:新澳门原材料1688大全 开封市土地整理储备中心 蔡立亚

         建国后30多年里,我国一直没有专门的土地管理法律和管理机构。城市土地归国家所有,用地则由政府划拨,谁用谁管;农村土地集体所有,集体用集体管,各级政府都没有专门的土地管理部门。土地是无偿的、无限期的、不流动的。

到上世纪80年代,随着改革开放的逐步推进,一些新情况陆续出现,土地成为重要资产,实行“三无”显然是不行的。到1984年,规定农业部管农地,建设部管城镇土地。但城乡之间很多问题难以协调,农业部就给中央打报告,建议成立一个专管土地的国务院直属机构,同时制定土地管理法律。一些专家学者也开始给中央写信,建议成立专门的机构管土地。

1984年我国粮食产量达到峰值后,在1985年产量突然下滑。而当年我国耕地面积净减少1500多万亩。这件事促使中央下定决心,19863月下发《中共中央、国务院关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》,并成立国家土地管理局作为组织保证。

在城市土地这个方面,1982年、1984年,深圳、抚顺开始征收土地使用费以及试验在经营企业中开征土地使用费。国家土地管理局成立后不久,根据两地的实践经验,向国务院递交报告,提出全国普遍开征土地使用费。

19872月,国务院组织召开会议,提出能不能转让一部分城市土地,吸收一些外资,加快城市建设。当时的意见:第一,转让的是土地使用权,不是所有权;第二,转让土地要有一定年期,不是无限期的,到时无偿收回;第三,要按不同年期收取一定的租金。只要把握这三条原则,搞土地转让就不会有问题。当时会议决定,由国家土地管理局和国务院法制办组织试点。

198712月,深圳市按照国务院批转的文件精神,首次公开拍卖一幅面积8588平方米的地块,使用权为50年,这就是新中国历史上土地拍卖的第一槌。土地使用权的制度确定下来,在城镇一是企业用地的使用期限,另一个就是住宅用地了。国家土地管理局一开始提出的是住宅50年产权。这个期限是根据境外经验、结合我国实际情况提出来的。比如,我们国家土地归国家所有,英国的土地全部归国王所有。英国批租年期最高为999年,实际是永租制。但是在香港,因为是名义上租了中国的,租期99年,所以香港政府批租期就以99年为上限,按年头逐渐减少。

先定了50年,理由主要有三个,第一个土地出让历史上没有经验可以借鉴,年限短点比较好调整;二是一个人的工作年期,一般为50年,假设从20岁开始,50年后就70岁了,可以够他们一辈子经营,而且可以转让、继承、续期;另外就是过去在计划经济体制下,房产产权的一般使用年限就是按50年计算,50年后房产就不能再用了。按照价值来算,用了50年就没什么价值了。后来中央讨论转让土地的问题时,后来制定法律时,就变成最高年限70年。

50年或者70年,甚至100年都没问题,这个数量的问题不大,也没有多大关系,关键是到期以后怎么处理。最初讨论产权期限的时候,已经考虑到到期之后怎么办的问题,并提出到期之后“无偿收回”,国家为了公共利益需要,就要把土地收回;如果国家不需要,使用者提出申请也可以续期。“无偿收回”也是学习国外的经验,目的是为了保护土地所有权者的利益考虑,对土地使用者也是公平的。到期给土地所有者弄一破破烂烂的房子,要不无偿收回,所有者还得掏钱购买吗?收回70年的租地,如果再拿钱买个破房子,这对土地所有者显然是不公平的。如果政府到期收回土地,地上建筑物政府不需要,还要付出拆除费用。或者有这个旧房子,就是再批租,地价也必然要相对降低。这样是不公平的。香港有的地块在批租合同中明确表述政府收回土地时,地上建筑物要拆除,初步平整,恢复到批租时原来的状况。

而“无偿收回”面临的另外一个问题,就是当用到到达50年或者60年的时候,土地的使用期仅剩10年或剩5年,房子的买卖怎么办?市场交易就出现问题了。

租地期限是70年的,到期之后从法理来讲无偿收回是理所当然的。否则,所有权就体现不出来了。但目前如果直接回收,也存在问题。比如一处土地,过去这些年已经经手了很多人,而回收却是从最后的一家手里回收。在过去70年的期限当中价格已经提高很多,最后经手的人可能只使用了3年或者5年,这样是不公平的,另外也不符合市场秩序的规律。

商业用地最后我们定了50年,现在有人说延长70年的期限,这也不是解决问题的办法,就算100年早晚也会到期。将商业用地、农业用地和工业用地区别对待是人为地制造矛盾,同样都需要彻底解决。

包括使用权在内,现在房子的问题这么引人关注,说到底还是土地的问题,土地的增值。房价上涨最基本的问题是地价上涨。实际上房价增值就是地价增值引起的。地价的增值是因为整个社会的投资引起变化,随着科技经济的发展和社会环境的改善,地价就越来越高。

过去土地是无偿使用,土地零收入;现在出现了“土地财政”这个说法。这是怎么形成的呢?第一,随着经济的发展,城市化进程加快需要大量的城市建设,住房需求量大,受到供求关系的影响,房产商必然去争夺这一部分利益,推动了市场交易价格的提高。第二是财政制度的问题。原来地方收入少,中央收入较多。改革开放之后,地方收入大幅度提高,后来中央下决心调整,现在中央多,地方少。事和财是要相互协调的,地方政府没财就没法办事。第三是征地制度的问题。目前集体土地所有权并不完善。农地价格不值钱,但转化成建设用地之后,中间存在巨大的差价。政府通过征地权就能拿到这部分差价。

 


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