2007年《物权法》正式定名为“建设用地使用权”，作为用益物权的一种。建设用地使用权，它的用途、使用量和使用期限都由土地所有人作出一定限制。使用期限到期，如果使用人不提出续期申请，或提出申请而未获批准，建设用地使用权就由土地所有人收回。这些在国有土地使用权出让合同范本中都有明确规定。

1990年国务院第55号令《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》作出了规定。土地使用权出让最高年限：居住用地70年；商业、旅游、娱乐用地40年；工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地和综合或其他用地50年。这是最高年限的规定，当时温州规定为20年。

以出让方式取得建设用地使用权的都要交付土地出让金。“出让”实际上类似香港的“批租”（一段长时期的租赁）。建设用地使用权人交纳的出让金是土地使用期间的地租。那么在使用期满、申请续期时就要交付下一个使用期限间的出让金。这也是顺理成章的事。

按现行法律规定，只有出让、租赁及作价出资入股取得的建设用地使用权才有使用期限和续期及补交出让金（租金）问题。划拨取得的建设用地使用权没有使用期限的规定，也就没有续期问题。《民法典》规定，住宅建设用地使用权期间届满的自动续期。有使用期限规定的出让取得的住宅建设用地使用权可以自动续期，不必申请续期。

2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施，第四条：国家实行不动产统一登记制度。第六条：县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作。

2016年以来，为妥善解决在续期法律安排作出前，少数地方遇到的住宅建设用地使用权到期问题，原国土部与住房和城乡建设部协商后提出了“两不一正常”的过渡性处理办法，即不需要提出续期申请、不收取相关费用、正常办理交易和登记手续。

我国实行土地有偿使用制度，并根据用地性质不同规定了40-70年不等的最长使用期限。土地管理相关法律法规同时规定，土地使用权期限届满，当事人未申请续期或申请续期未获批准的，由国家无偿收回。在无偿收回土地使用权的同时，其地上建筑物如何处置？《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）第四十条规定，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。是否合理、实践中是否具有可操作性、对当事人合法财产权利是否构成侵害，均有进一步探讨。

《暂行条例》第四十七条第二款规定，无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。对于无偿取得划拨土地使用权的当事人，其土地使用权因各种原因导致被收回时，国家尚且需要考虑实际情况对其地上建筑物予以适当补偿；而对于通过出让有偿取得土地使用权的当事人，在其土地使用权因期限届满而收回时，国家却对其地上建筑物一并予以无偿收回。两条相互矛盾。

在实践中，对于收回主体、收回程序、收回后的处置等问题，相关法律法规并没有作出明确具体的规定，从而导致在实践中真正处理此类问题时比较棘手。我国《物权法》规定的是“房随地走、地随房走”的房地一体化原则，因此，在对收回的土地使用权再次进行招拍挂出让时，势必要将地上建筑物一并出让，这无形中为土地出让设置了更多本不该有的限制条件，也不利于受让人合理高效利用土地。

从理论上讲，当事人对在有偿取得的土地上修建的建筑物享有合法财产权利，任何人不得因任何理由予以剥夺或侵犯。虽然当事人取得的土地使用权期限届满，按照规定理应予以收回，但是其对于地上建筑物拥有永久的合法产权，国家不应该以土地使用权收回为前提对其一并收回。如果国家因为管理需要，即使要一并收回地上建筑物，也应根据实际情况对当事人给予适当补偿。

附：《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函〔2016〕1712号）原文如下：

浙江省国土资源厅：

　　《关于如何处理少数住宅用地使用权到期问题的请示》（浙土资﹝2016﹞64号）收悉。经认真研究并征得住房和城乡建设部同意，现将有关问题答复如下:

　　《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（中发﹝2016﹞28号）提出，“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”。在尚未对住宅建设用地等土地使用权到期后续期作出法律安排前，少数住宅建设用地使用权期间届满的，可按以下过渡性办法处理：

一、不需要提出续期申请。少数住宅建设用地使用权期间届满的，权利人不需要专门提出续期申请。

　　二、不收取费用。市、县国土资源主管部门不收取相关费用。

　　三、正常办理交易和登记手续。此类住房发生交易时，正常办理房地产交易和不动产登记手续，涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函﹝2016﹞1712号）办理相关手续”。

     2016年12月8日