改革开放以来，我国实行的是由各类不动产主管部门负责的分散登记制度，部门职责交叉不可避免地造成土地登记与房屋等地上建筑物登记范围、权利主体不一致等诸多问题。从2007年《物权法》明确“国家对不动产实行统一登记制度”，到2014年国务院颁布《不动产登记暂行条例》，再到2016年各地实现了从分散登记到不动产统一登记工作的全面运行。在这一过程中相关法律法规不断健全完善，但各类历史遗留问题也集中显现，影响办理不动产权证书，社会关注度较高。历史遗留问题复杂、类型多样，剖析历史遗留问题影响办理不动产登记的成因，采取针对性措施，解决上述因历史遗留问题影响办理不动产权证具有重要意义。

一、原因分析。

（1）缺乏必要的建设工程建设或审批手续

不动产登记作为建设工程领域的最后一个环节，因项目在建设时缺乏规划许可手续，或建设项目不符合竣工验收要求未取得竣工验收备案手续，导致办理首次登记的规划、竣工验收等法定材料缺失而无法直接办理不动产登记。

（2）拆迁安置时安置的房屋产权归属不清

因拆迁安置不规范，导致拆迁安置房未办理不动产权证书，主要原因：一是因当年拆迁安置过程中安置产权归属不清晰，拆迁安置对象申请办理事项与其提供的权属来源文件不符，影响直接办理不动产权证书；二是部分用来安置的房屋建设手续不完善，本就不具备办理首次登记的条件，按照连续登记原则，未办理首次登记不得办理转移登记。

（3）企业改制时未及时完善产权登记手续

在企业改制过程中部分未列入改制资产的房屋未及时完善产权登记手续，或者只是办理了房屋的产权登记手续而未及时办理土地变更登记。

（4）民事纠纷未解决

部分当事人在签订了合同后，因存在矛盾，其中一方不配合另一方来办理登记手续；或者签订买卖合同后受让方实际占有使用房屋但未及时申请办理房屋所有权登记，导致多年后准备办理产权证时无法联系原转让方或转让方不配合来会同申请，因法律规定涉及不动产转移登记的需双方共同申请，从而影响办理不动产权证书。

（5）部分法定的税费未缴纳

部分单位在原划拨土地上自建房屋，并将已建成的房屋进行出售，依据《城市房地产管理法》第40条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，在未依法办理土地出让手续并缴纳土地出让金前，无法为受让方直接办理不动产转移登记。部分商品房项目，开发建设单位突破用地条件，如超容积率、超出批准用地范围，此时需补办土地出让手续并缴纳土地出让金和相关税费，在未补齐相关手续并缴纳相关税费时，因违反《土地管理法》《不动产登记操作规范》等相关法律规定，故无法直接办理不动产转移登记。

三、历史遗留问题影响办理不动产登记对策

（1）完善建设工程审批手续

对于建设工程规划许可、规划核实、竣工验收环节缺乏审批手续的问题，因相应的审批权限在不同职能部门，要解决这类问题需要涉及的各相关部门通力协作，各司其职方能推动问题的妥善处理，对于可以补办的行政许可予以补办，对于无法补办的行政许可可以用其他审批手续替代。如房屋早已建成，规划部门无法补办规划许可证和规划核实合格书，则可以请规划部门出具认定其符合规划的意见来替代；对于竣工验收备案材料无法补办的，可以在经过建设行政主管部门同意后，用房屋安全鉴定报告进行替代。

（2）明确拆迁安置情况

由原拆迁安置部门或其职责承继部门明确产权归属和安置的权利类型后配合拆迁安置对象会同申请，方可办理不动产权证书；对于建设手续不齐全的，应该由原权利主体完善相应的建设审批手续，先办理首次登记后，再配合被拆迁人办理转移登记。

（3）确定权利承继部门并完善出让手续

涉及企业改制的，应先弄清楚申请办理不动产登记的房屋是否列入改制资产，需要原批准改制部门或其原改制前的上级主管部门明确未列入改制资产的房屋产权归属以及房屋权利的承继部门，在完税后可由明确的权利承继部门申请办理不动产权证书；如已列入改制资产，对于房改地未改的情况，改制企业应尽快到自然资源部门申请办理涉及土地改制的用地手续，对于需补办土地出让手续的应补办土地出让手续并缴纳土地出让金后，由改制后的企业申请办理不动产权证书。

（4）协商或司法途径解决民事纠纷

对于平等民事主体之间产生纠纷的，应当事人自行协商一致可按正常程序办理，协商不一致的依据合同约定向仲裁机构或法院提起申请，依据法院生效的判决文书申请办理不动产权证书。

（5）补办用地手续并及时缴纳税费

对于未完税的当事人完税后方可办理不动产权证书；对于原开发单位突破土地出让合同约定的用地条件的，应请开发单位到自然资源部门先行申请补充完善相应用地手续，待完善用地手续并将相关税费补齐后方可申请办理不动产权证书。