不动产单元设定和代码编制是不动产权籍调查的基础。原国土资源部印发了《不动产单元设定与代码编制规则》，细化具体要求，对宗地、宗海、定着物、森林、林木等不动产单元制定了具体划分规则和方法。地方不动产登记实践中常常会遇见工业厂房、写字楼、酒店式公寓等建筑物所有权人申请分割登记。《不动产登记操作规范（试行）》规定涉及实体分割的要提交有关部门同意实体分割或合并的批准文件，对有关部门的范围没有明确。登记机构往往要求申请人提供建设、规划、消防等部门的批准文件即可办理，对应用规则规定合理划分不动产单元重视不足。

同时规则关于不动产单元设定的规定缺乏强制性，效力不足，弹性过大，操作性不强，市县难以依据规则对申请分割登记的不动产予以分割登记。另一方面依据该规则准予分割或不许分割的效力不充分，在面对申请人以资金困难申请银行抵押贷款等名义请求县市政府出面协调或者行政复议和行政诉讼时难以操作。

《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产权利属于物权，必须满足物的特定性和独立性。土地和海洋在物理上是连绵不绝的一片物体，在形式上不是独立可分割的物，但可以人为划分成不同的宗地或宗海即不动产单元。依据规则要求，不动产单元界址线应封闭且互不交叉，赋予特定的单元代码成为特定物后予以登记。土地内的矿藏，虽然属于土地的组成部分，但《宪法》及《矿产资源法》已经将其从土地中分离，成为国家所有的物，因此要开采矿藏除了取得土地使用权外还要取得采矿权。

对已经登记的不动产进行实体分割登记，分割后的不动产也必须满足独立性的要求。《不动产登记暂行条例实施细则》明确，不动产单元必须具备权属界线封闭且具有独立使用价值。规则原则上按审批文件、权属来源材料等原因文件确定宗地和宗海的单元，对实践中遇到最多最复杂的定着物单元，增加为权属界线固定封闭、功能完整且具有独立使用价值的条件，并具体分列了房屋、地下车库、成套住宅等情形。但大部分都是以“可”、“宜”等弹性字眼，且缺乏可操作性标准界定。

写字楼等常见的建筑物分割登记后构成区分所有权的客体。建议参照：一是须具备构造上的独立性，能够明确区分。建筑物被区分的部分在建筑构造上能够明确被区分，并与建筑物其他部分完全隔离。有明确的外部范围，该特定部分与建筑物其他部分在外观上必须有可以明确区分的标识。二是为实现该特定部分的利用功能，必须有与建筑物其他部分或外界隔离的构造物，如屋顶、墙壁、地板、门窗等。比如一排房屋以墙壁间隔成独立的一户，一栋楼房以固定楼板分隔为独立的一层。三是须具备使用上的独立性，比如该区分单位有无独立的出入门户。

目前国家没有不动产分割登记明确的分割标准。有的地方如福建相关地市做了有益探索，出台分割登记的相关规范，要求必须取得规划、消防、建设等部门的同意。但由于规定效力层级低，缺乏操作规范，相关部门不愿意出具相关文件。即使在各方压力下同意，也不知道应出具怎样的文件内容方可办理分割登记。特别是很多登记机构担心分割登记后申请人转移登记，影响出让合同的履行，迟迟难以办理分割登记，引发信访、复议、案件。

国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称条例）第25条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。按照《不动产登记暂行条例》规定，不予登记的情形只能由法律、行政法规规定，这是目前看到明确相关的行政条例。该条例规定的是分割转让的情形，实际上分割转让涉及两个登记：变更登记与转移登记。

2008年国土资源部和国家工商总局发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本有是否允许分割转让的条款，有的地方出让时没有具体约定，导致能否允许分割后转让变成登记机构来审查。笔者认为应正本清源，土地出让合同作为政府实现行政管理目的的行政合同，应对能否分割后转让进行约定。在签订出让合同明确能否分割后转让应要考虑几个方面：一是能否实现土地出让合同的目的；二是是否会导致企业规避法律谋取不正当利益。或者借鉴有些地方的规定，明确禁止自建房、工业厂房分割登记。